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農舍補照後農地不課增值稅(節稅)  

一、現況：

     1200坪農地上有一間民國50年之磚造平房及另一間75年之鋼構

     造建築物（建物基層面積為農地面積1/10且不得超過330M2，樓地

     板面積不得超過495M2且不得超過三層樓）。

二、問題：

     前述土地因無法取得農業用地證明書，致無法申請不課徵土地增值

     稅，如出售，增值稅約新台幣700萬元。

三、關鍵：

    應將農地回復為農業使用，才能請領農業用地證明書，俾便申請不

     課徵土地增值稅，但每人不得有二間以上之農舍。

四、方法：

     1.磚造平房係民國50年間興建完成為合法建物，可以房屋面積依

        建蔽率計算變更為建地，申請變更為特定農業區甲種建築用地並

        將其分割出來。

     2.鋼構造建築物可補申請建築執照暨使用執照，應同時就供通行

       道路申請農業設施容許使用證明書，領到使用執照後才能申請農

        業用地證明書。

五、程序：

      1.先將磚造平房之基地變更為特定農業區甲種建築用地，核准後

        將其分割。

      2.申請農業用地證明書及無自用農舍證明書，俾申請建築農舍用。

      3.請結構技師就鋼構建築物實施鑑定及出具結構鑑定證明書。

      4.申請農業設施容許使用證明書。

      5.委託建築師補申請建照及使照。

      6.必要時申請水利搭排。

      7.領取使用執照。

六、費用：

      1.地政（農用證明）規費。

      2.代書費。

      3.結構技師（鑑定）費。

      4.建築師費。

      5.建照使照規費及補照罰鍰。

      6.必要時要繳納水利搭排使用費。

七、時間：

     自申請使用地變更編定致領到使用執照約需二年。

八、結論：

     利用二年時間將程序違章建物合法，扣除補照所負擔之各項費用後，可節省600多萬元，以時間換取金錢（節稅）是非常值得的。

     ~~~~~~~~~~~~~~圖與文:美村地政士莊吉安~~~~~~~~~~~~~~

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