美村地政士事務所莊太太的部落格

        
農舍補照後農地不課增值稅(節稅)  

一、現況：

     1200坪農地上有一間民國50年之磚造平房及另一間75年之鋼構

     造建築物（建物基層面積為農地面積1/10且不得超過330M2，樓地

     板面積不得超過495M2且不得超過三層樓）。

二、問題：

     前述土地因無法取得農業用地證明書，致無法申請不課徵土地增值

     稅，如出售，增值稅約新台幣700萬元。

三、關鍵：

    應將農地回復為農業使用，才能請領農業用地證明書，俾便申請不

     課徵土地增值稅，但每人不得有二間以上之農舍。

四、方法：

     1.磚造平房係民國50年間興建完成為合法建物，可以房屋面積依

        建蔽率計算變更為建地，申請變更為特定農業區甲種建築用地並

        將其分割出來。

     2.鋼構造建築物可補申請建築執照暨使用執照，應同時就供通行

       道路申請農業設施容許使用證明書，領到使用執照後才能申請農

        業用地證明書。

五、程序：

      1.先將磚造平房之基地變更為特定農業區甲種建築用地，核准後

        將其分割。

      2.申請農業用地證明書及無自用農舍證明書，俾申請建築農舍用。

      3.請結構技師就鋼構建築物實施鑑定及出具結構鑑定證明書。

      4.申請農業設施容許使用證明書。

      5.委託建築師補申請建照及使照。

      6.必要時申請水利搭排。

      7.領取使用執照。

六、費用：

      1.地政（農用證明）規費。

      2.代書費。

      3.結構技師（鑑定）費。

      4.建築師費。

      5.建照使照規費及補照罰鍰。

      6.必要時要繳納水利搭排使用費。

七、時間：

     自申請使用地變更編定致領到使用執照約需二年。

八、結論：

     利用二年時間將程序違章建物合法，扣除補照所負擔之各項費用後，可節省600多萬元，以時間換取金錢（節稅）是非常值得的。

     ~~~~~~~~~~~~~~圖與文:美村地政士莊吉安~~~~~~~~~~~~~~

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103年8月新增美村地政士莊太太

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      (一) 土地登記買賣　贈與繼承抵押貸款共有物分割、合併

      (二) 地政諮詢土地疑難問題之解釋與處理

      (三) 節稅規劃增值稅遺產稅贈與稅之節稅

      (四) 專業法拍代標產權過戶及點交

      (五) 非訟事件法院公證提存存證信函法定監護人之申請

      (六)房地產仲介及　商標登記　設立登記　財團法人
      (七) 其他房地產有關的服務

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        美村地政士以下列六點自我要求          

土地稅法第34條

土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過 三公畝 部分或非都市土地面積未超過 七公畝 部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過 三公畝 或 七公畝 者，其超過部分之土地漲價總數額依前條規定之稅率徵收之。

前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。
第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。
土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。

土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定
        者，不受前項一次之限制：
一、出售都市土地面積未超過一． 五公畝 部分或非都市土地面積未超過三．五
        公畝部分。
二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
三、出售前持有該土地六年以上。
四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持
        有 該自用住宅連續滿六年。
五、出售前五年內，無供營業使用或出租。
        因增訂前項規定造成直轄市政府及縣（市）政府稅收之實質損失，於財政
        收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前，由中央政府補
        足之，並不受預算法第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用之限
        制。
前項實質損失之計算，由中央主管機關與直轄市政府及縣（市）政府協商之。

                                               撰文:  美村地政士 莊吉安

耕地分割、移轉與合併

1.耕地分割後每筆均應超過0.25公頃，但如係農業發展條例修正前共有之耕地、三七五租約之耕地、地主及佃農協議終止租約以耕地為補償時、部分依法變更為非耕地使用時、農業發展條例修正後因繼承而共有之耕地、同一所有權人有二宗以上之耕地得為合併後分割但分割後筆數不得增加、暨耕地分割後，將其中一筆耕地出售與鄰地所有權人並與鄰地合併者不在此限。

2.因此如欲將部分耕地出售予鄰地所有權人時，則應先將土地分割案做為第一件，土地合併案做為第二件，先送測量課實地分割。

3.領取分割及合併之複丈結果通知書，通知書上有載明分割後之面積，公告現值與原地號相同，持此通知書向稅捐處申報增值稅。

 (同時向測量課領回分割與合併案)

4.如耕地上建有農舍，則要向鄉鎮公所工務課或主管課申請使用執照基地號調整，並應繪製調整前後之地籍配置圖及調整前後之面積，但農舍不得橫跨在分割後之二筆土地上。

5.領取稅單及基地號調整後之使用執照及公所核准函後，將分割案、塗銷註記案、買賣案、合併案送地政事務所登記課辦理登記。

..............................撰文: 美村地政士 莊吉安 .................................

 繼承方式與代辦繼承  撰文:  美村地政士 莊吉安
 債務人之債務大於遺產時，繼承人大部分會向法院聲明拋棄繼承權，若債務與遺產金額不明時，則繼承人可能會向法院主張限定繼承，但不管拋棄繼承或限定繼承，有些繼承人並未向國稅局申報遺產稅，及向地政事務所辦理繼承登記。 被繼承人死亡，繼承人就遺產之繼承可主張拋棄繼承、限定繼承，未主張者則為概括繼承，茲就繼承之方式簡單介紹如下：

壹、   繼承方式

     債務人不幸往生，其繼承人對債務人（被繼承人）之遺產或負擔之債務， 一般處理之方式有三：

 ㄧ、拋棄繼承：

        就被繼承人所有之遺產或負擔之債務全部向法院聲明拋棄，即繼承人拋棄所有遺產之繼承，同時也不用負擔債務。因此繼承人要拋棄其繼承權，應依民法第1173條規定：

    繼承人得拋棄其繼承權。

    前項拋棄，應於知悉其得繼承之時起三個月內，以書面向法院為之。拋棄繼承後，應以書面通知因其拋棄而應為繼承之人。但不能通知者，不在此限。    

二、    限定繼承：                    

     民法第1154條規定：

     繼承人得限定以因繼承所得之遺產，償還被繼承人之債務。

     繼承人有數人，其中一人主張為前項限定之繼承時，其他繼承
     人除有下列情形之一者外，視為同為限定之繼承：

        （一）於為限定繼承前，已為概括繼承之表示

           （二）已逾第一千一百五十六條所定期間。

              為限定之繼承者，其對於被繼承人之權利義務，不因繼承而消滅。

         因此就被繼承人所有之遺產或負擔之債務，繼承人得向法院主張限定繼承，但應於繼承開始時，三個月內，開具遺產清冊呈報法院。經此主張後，即可限定以被繼承人之遺產，清償被繼承人之債務，如遺產有剩餘，繼承人就繼承剩餘之財產；如債務多於遺產，則僅以繼承之遺產清償債務，未清償之債務，繼承人不必再償還債權人，亦即債權人不得就繼承人之原有財產或特有財產求償。通常對被繼承人之遺產與債務不清楚時，則應採限定繼承。

三、 概括繼承：繼承人就被繼承人之遺產或債務全部繼承，可分二種：
（一）一般繼承：繼承人依法定應繼分繼承全部遺產並連帶負擔全部債務。

            民法第1144條規定：配偶有相互繼承遺產之權，其應繼分，依左列各款定之：

     1. 與第1138條所定第一順序之繼承人同為繼承時，其應繼分與
        他繼承人平均。

     2. 與第1138條所定第二順序或第三順序之繼承人同為繼承時，
        其應繼分為遺產二分之一。
     3. 與第1138條所定第四順序之繼承人同為繼承時，其應繼分為
        遺產三分之二。

     4. 無第1138條所定第一順序至第四順序之繼承人時，其應繼分
為遺產全部。

 （二）分割繼承：

          繼承人並非一定要依法定應繼分繼承遺產。被繼承人所遺不
          動產甚多時，繼承人為避免每筆不動產均共有，不利於將來
          不動產之管理、利用與處分；或遺產雖僅一筆，而繼承人均
          同意歸一人取得，如向法院拋棄繼承權時，則繼承人無法依
          遺產及贈與稅法第十七條之規定主張配偶或繼承人之扣除
          額，可採分割繼承方式，但如被繼承人所遺留之債務大於財
          產時，則應向法院聲明拋棄，才不會負擔債務。因此可經由
          協議，訂立遺產分割協議書，就每一筆不動產，分歸某一繼
          承人單獨繼承，俾權利關係單純化，而有利於不動產之管理
          利用與處分。                                                            

因此就遺產之分割，可依民法第1164條及1166條之規定
                 由繼承人訂立遺產分割協議書分割遺產：    

繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。

胎兒為繼承人時，非保留其應繼分，他繼承人不得分割遺產。胎兒關於遺產之分割，以其母為代理人。

 貳、代位繼承、再轉繼承、代辦繼承之意義

    代位繼承、再轉繼承及代辦繼承等三種繼承名詞，各代表不同之意義，茲分述如下：

ㄧ、代位繼承：

      依民法第1164規定係指第一順序之繼承人比被繼承人先死
      亡或喪 失繼承權，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼
      分。人之權利能力，始於出生，終於死亡。因此人一旦死
      亡，就不得為權利主體而享受權利、負擔義務，其繼承權
      當然就由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。             

      繼承權之喪失，計有五種原因：依民法第1145條規定，繼
   承人有下列各款情事之一者，喪失其繼承權：            

    1.故意致被繼承人或應繼承人於死或雖未致死因而受刑之宣告者。           

   2.以詐欺或脅迫使被繼承人為關於繼承之遺囑，或使其撤回或變更之者。

   3.以詐欺或脅迫妨害被繼承人為關於繼承之遺囑，或妨害其撤回或變更之者。

   4.偽造、變造、隱匿或湮滅被繼承人關於繼承之遺囑者。         

   5.對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承人表示其不得繼 承者。

  前項第二款至第四款之規定，如經被繼承人宥恕者，其繼承權不喪失。

 二、再轉繼承：

       依土地法第73條第二項規定「被繼承人死亡6個月內，其繼承人應向土地或建築改良物所在地之地政事務所辦理被繼承人土地或建築改良物之繼承登記。聲請逾期者，每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰。但最高不得超過20倍」。如其繼承人未辦繼承登記前死亡時，則由該繼承人之法定繼承人依法申報遺產稅並辦理繼承登記，此繼承謂之代轉繼承。                                           

 三、代辦繼承：

      被繼承人死亡，其繼承人如未辦理繼承登記，債權人無法
  就債務人 之財產執行查封、拍賣而獲得債務之清償。於此
  狀況下債權人得依民法第242條之規定「債務人怠於行使其
  權利時，債權人因保全債權，得以自己名義，行使其權利」。並依強制執行法第五條第二項「強制執行開始後，債務人死亡者，應對其遺產續行強制執行。」及第11條第三項「債務人因繼承、強制執行、徵收、法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，執行法院得因債權人之聲請，以債務人費用，通知登記關登記為債務人所有後而為執行。」                                                                            

       債權人取得執行法院核發之民事執行處函，其主旨為「請准債權人○○銀行依『未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法』代債務人辦理繼承登記，並將其結果陳報本院請查照。」債權人取得本函後，即依「未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法」第一點之規定，由債權人代債務人申繳遺產稅及登記規費後辦理繼承登記。依此方式，由債權人代債務人辦理之繼承登記，謂之代辦繼承。                                               
叁、代位繼承、再轉繼承、代辦繼承之區別

肆、代辦繼承登記實務      

     債務人死亡後，其繼承人若未辦理遺產繼承登記，則債權銀行無法就債務人名下之不動產向法院聲請抵押物拍賣而獲得清償。因此債權人於取得債權憑證及抵押權裁定書後，得依「未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法」之規定，向法院聲請由債權人代債務人辦理繼承登記。先向遺產所在地之國稅局當地稽徵所申繳遺產稅，再向當地地政事務所辦理繼承登記。   

伍、實例與結論

   本人受債權銀行之委託，以債權銀行之名義代位債務人向中區國稅局南投分局某稽徵所申報遺產稅。本件債權銀行代位申報之遺產金額不到新台幣壹佰萬元正，與遺產稅之免稅額新台幣柒佰柒拾玖萬元正（舊制），相差新台幣陸佰柒拾玖萬元正，因此申報遺產稅時，並未檢附法院所核發之債權憑證。該稽徴所承辦人員經審查後，通知應補送債權憑證，但本人代債權銀行代位債務人辦理繼承登記，於彰化縣、台中縣市、南投縣等地國稅局稽徵所申報遺產稅時，如債權銀行未主張扣除債務，各該稽徵所之

 承辦人員並不要求檢附債權憑證。為確認是否一定要檢附債權銀行之債權憑證，以扣除債務人之債務，經以電話向中區國稅局及其所屬南投分局請教，其業務主管人員均表示，如代辦遺產稅申報之債權銀行於申報書未主張扣除債務時，則沒有規定應檢附債權憑證，才能申報遺產稅。
      因此再次向該稽徵所之承辦員，反應其上級機關之見解，惟仍不為其所接受，其所持理由為對債務人有利或不利之條件，於核定遺產淨額時，

 均應考慮在內，本所乃向其說明理由：  

（一）遺產金額遠低於遺產免稅額

（二）債務人不自為申報，由債權人就抵押物代為申報，因未達遺產稅起徵額，而未主張扣除債務，債務人既未盡申報遺產稅之義務，而未主張扣除債務之權利，承辦人員依法應替債務人主張就其遺產扣除債務嗎 ?

但仍不為承辦人員接受，最後為儘速取得遺產稅免稅證明書，俾辦理遺產繼承登記後，只得依承辦人員之意見，補送債權憑證。       

註：本文刊登於台中市地政士公會第24期會刊 (僅節錄部份內容)    

        繼承，自被繼承人死亡開始，被繼承人之死亡時期不同，則其所適用之法律不同，其繼承人及繼承持分亦不同。繼承開始之日所處之時期可分三種：

   一、日據時期：即自西元1895年起至西元1945年10月24日止 （民
                             國34年10月24）。

   二、民法修正前：即自 民國34年10月25日 起至民國74年6月 4日
                                  止。

   三、民法修正後：即自民國74年6月5日以後。

壹、日據時期之繼承：

         日據時期因戶主死亡，戶主之遺產係屬家產，因而發生之繼承即為家產繼承；如因家屬死亡而發生之繼承則為私產繼承
，被繼承人之遺產為家產或私產，則其繼承人亦為之不同。

   一、家產繼承之繼承人

          因戶主喪失戶主權而開始之財產繼承，其繼承人之順序為：
      （一）法定之推定財產繼承人。
      （二）指定之財產繼承人。
      （三）選定之財產繼承人。
       第一順序之法定推定財產繼承人須係男子直系卑親屬（不分
       長幼、嫡庶、婚生或私生、自然血親或準血親）且係繼承開
       始當時之家屬為限。女子直系卑親屬及因別籍異財或分家等
       原因離家之男子直系卑親屬均無繼承權。至於﹝寄留他戶之
       男子直系卑親屬﹞對家產仍有繼承權。
       男子直系卑親屬有親等不同者，以親等近者為優先。親等相
       同之男子有數人時，共同均分繼承之。

   二、私產繼承之繼承人

       繼承順序：同一順序之繼承人有數人時，則共同繼承之。
  （一）直系血親卑親屬
        以親等近者為先，不分男女、嫡庶、私生或親生子女、養子
        女、均包含在內。亦不問被繼承人死亡時是否同住一家，均
        得繼承私產，其應繼分均相同。

  （二）配偶：無直系卑親屬時，始由第二順位之生存配偶單獨繼
                      承遺產。

   （三）直系尊親屬：直系尊親屬親等不同者，以親等近者為先，
                                 同 一親等之人，則共同繼承之，其應繼分為
                                 平均。

   （四）戶主：無上述直系卑親屬、配偶、直系尊親屬時，由戶主
                     繼 承之。繼承開始時，如戶主尚未確定者，嗣後經
                     選定，或由其他事由確定戶主時，該戶主仍得繼承
                     私產。
                    （繼承登記法令補充規定第十二點暨台灣民事習慣調
                        查報告452頁至456頁）

貳、光復後之繼承：

  一、民法修正前：  

      第一一三八條  遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：

                一、直系血親卑親屬。

                二、父母。

                三、兄弟姊妹。

                四、祖父母。

      第一一三九條  前條所定第一順序之繼承人，以親等近者先。
         

      第一一四○條  第一千一百三十八條所定第一順序之繼承人
                              人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，

                              由其直係血親卑親屬代位繼承其應繼分。

      第一一四一條  同一順序之繼承人有數人時，按人數平均繼
                               承。但法律另有規定者，不在此限。

      第一一四二條  養子女之繼承順序，與婚生子女同。養子女
                               之應繼分，為婚生子女之二分之ㄧ。但養父
                               母無直系血親卑親屬為繼承人時，其應繼分
                               與婚生子女同。

      第一一四四條  配偶有相互繼承遺產之權，其應繼分，依左列
                              各款定之：

                一、與第一千一百三十八條所定第一順序之繼承人同
                       為繼承時，其應繼分與他繼承人平均。

                二、與第一千一百三十八條所定第二順序或第三序順
                        之繼承人同為繼承時，其應繼分為遺產二分之一。
                   

                三、與第一千一百三十八條所定第四順序之繼承人同
                        為繼承時，其應繼分為遺產三分之二。

                四、無第一千一百三十八條所定第一順序至第四順序     

                        之繼承人時，其應繼分為遺產全部。

  二、民法修正後：上述條文除了刪除第一一四二條養子女之應繼分，為婚生子女之二分之ㄧ外，其他條文不變

，將養子女與婚生子女同等對待，具有相同之

應繼分。

叁、相關名詞意義

   一、戶主：為本戶之戶長。

   二、家屬：同一戶內之成員，包括直系血親卑親屬、配偶、直系
                  血親尊親屬等。

   三、家產繼承：所謂家產，即該財產屬於家族所公同共有，其財
                                       產名義為戶主所有，即戶主喪失戶主權如死亡或
                         隱居而開始之繼承。

   四、私產繼承：因家屬（非戶主）死亡而開始之財產繼承。
                               依台灣習慣，家除擁有家產外，尚有家族之私
                         產。所謂私產乃家族以自己名義所取得之財產
                        ， 私產必於被繼承人死亡後才開始繼承。

   五、養子緣組入戶：收養螟蛉子、過房子、養子之謂，即成
                           立收養關係而遷入戶籍，俗稱結緣。

   六、養子緣組除戶：即終止收養關係而遷出戶籍。（註一）

   七、離緣復籍：因終止收養關係而回復原來戶籍，戶口調查簿
                              大部分係記載離緣復籍。

   八、離緣復戶：因終止收養關係而回復原來戶籍，戶口調查簿
                              記載離緣復戶為極少數。（註二）

肆、繼承實務分析：
一、確認被繼承人死亡時期與身分

            由繼承人所提供之戶籍資料係屬日據時期之戶口調查簿，被繼承人王何氏並非戶主，死亡日期為民國26年4月13日，係日據時代，其遺產係屬私產而非家產，應適用日據時代有關私產繼承之法令或社會習慣。

  二、確認繼承人身分與生存或死亡

            依日據時期之戶口調查簿資料，製出如後之繼承系統表，依該表載明被繼承人王何氏生前與丈夫共同收養王大牛一子並生一子王二牛，丈夫於民國22年6月27日死亡。丈夫死亡後再獨自收養（養子緣組入戶）三個女兒，王阿花、王阿香、王阿春
。

           王阿香於民國25年8月2日養子緣組除戶，惟日據時期，如
    終止收養回復本籍，或終止收養再被他家收養，或被他家收養
    為媳婦仔，均會記載養子緣組除戶，因此須再申請終止收養後
    之戶口調 查簿，了解終止收養後之身分，才能決定其是否有繼
    承權。王阿香 於養子緣組除戶後，再以養子緣組入戶入他家而
    為他家之養女，故 無繼承權。王阿春民國24年 6月 2日離緣復戶
   （註二），亦即終 止收養關係，因此亦無繼承權。有繼承權者
    為王大牛、王二牛、王 阿花等三人，應繼分各為三分之ㄧ。

  三、確認繼承人生存或死亡

          王大牛於民國40年4月5日與配偶李玉蓮離婚，婚前生有一
   子王純誠、一女王曉慧，王大牛於民國67年4月5日死亡，由其
   子女再轉繼承，取得應繼分各六分之一。

          王二牛於民國26年4月5日死亡，與配偶余淑真共生兩女王美
   華、王美和，配偶余淑真於民國67年4月5日死亡。依繼承登記法
   令補充規定第四十三點，如被繼承人之直系卑親屬有於繼承開始
   前死亡或喪失繼承權者，無論被代襲人之直系男卑親屬或直系女
   卑親屬得均為代襲繼承。因此，由王美華、王美和代襲繼承被代
   襲人王二牛之地位各取得應繼分六分之一。

          王阿花與配偶楊有德共同收養一子楊忠孝並生一女楊玉芬，
   於民國69年4月15日死亡，其自養母取得之應繼分三分之ㄧ，依
   民國74年6月4日修正前民法之規定，由配偶楊有德取得十五分

   之 二、長女楊玉芬取得十五分之二、養子楊忠孝取得十五分之
   ㄧ。嗣後楊有德於民國76年3月10日死亡，依民國74年6月5日修
   正後民法之規定，其應繼分由長女楊玉芬、養子楊忠孝平均繼
   承，各 取得十五分之ㄧ，故楊玉芬、楊忠孝取得持分分別為十
   五分之三、十五分之二。（註：以上人名係杜撰，如有雷同係

    屬巧合。）

伍、結論：

             繼承係法律事實，處理繼承問題應綜合考量人、地、時、

   事、物，亦即需了解被繼承人、繼承人之身分關係，是否死亡

   及死亡日期，死亡地點及其遺產種類，並應適用死亡日期與地

   點之法令規定，各種條件均詳細了解、分析、歸納、衡量後，

   才能將遺產之繼承辦理得完美無瑕。

                           美村地政士事務所     莊吉安 撰文

註一：

除戶於本家而入他家之女子，其本家之戶籍均記載為「養子緣組除戶」，如經戶政機關查復確實無法查明其究係被他家收養為養女或媳婦仔時，可由申請人於繼承系統表上簽註，以示負責。（繼承登記法令補充規定第四十二點）          

   註二：

契    約    書

  今回ＯＯＯ稱為甲ＯＯＯ稱為乙雙方契約事項記烈于左
  一、乙ＯＯＯ之妹ＯＯＯ(当九才)今回無身價金向于甲ＯＯＯ戶
         內作為養女之事
  二、甲之家內自今而後要相當裁培養育不可虐待又不能再養出他
         家之綠組又後日長成之時雙方要選擇佳婿婚姻之事不可賣出
         緣花之事
  三、若後日乙之家族誘歸於ＯＯＯ者贖身金五百圓也甲及其家族
          違反第弍条之約束無贖身金之事

  四、若ＯＯＯ無照於家規家族之教訓甲預先知於乙要備出贖身金
          壹百圓交於甲同時離緣復戶之事
  右同立契約書壹樣弍紙各执壹紙付為後日之證
  民國三十五年九月十五日

  契約書引用自HANS之部落格  青春ㄟ布魯斯─拾荒劄記

何謂代位繼承、再轉繼承與代辦繼承?

        代位繼承、再轉繼承與代辦繼承等三種繼承名詞，各代

表不同之意義，茲分述如下：

ㄧ、代位繼承：

        依民法第 1164規定係指第一順序之繼承人比被繼承人

先死亡或喪 失繼承權，由其直系血親卑親屬代位繼承其應

繼分。人之權利能力，始 於出生，終於死亡。因此人一旦

死亡，就不得為權利主體而享受權利、 負擔義務，其繼承

權當然就由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。            

        繼承權之喪失，計有五種原因：依民法第 1145條規定

，繼承人有下列各款情事之一者，喪失其繼承權：            

    1.  故意致被繼承人或應繼承人於死或雖未致死因而受刑

        之宣告者。           

   2.  以詐欺或脅迫使被繼承人為關於繼承之遺囑，或使其

        撤回或變更之者。

   3.  以詐欺或脅迫妨害被繼承人為關於繼承之遺囑，或妨

        害其撤回或變更之者。

   4.  偽造、變造、隱匿或湮滅被繼承人關於繼承之遺囑。       

   5.  對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承人

        表示其不得繼承者。

        前項第二款至第四款之規定，如經被繼承人宥恕者，

其繼承權不喪失。

 二、再轉繼承：

             依土地法第73條第二項規定「被繼承人死亡6個月內

      ，其繼承人應向土地或建築改良物所在地之地政事務所

      辦理被繼承人土地或建築改良物之繼承登記。聲請逾期

      者，每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰。但最高不

      得超過20倍」。如其繼承人未辦繼承登記前死亡時，則

      由該繼承人之法定繼承人依法申報遺產稅並辦理繼承登

      記，此繼承謂之再轉繼承。                                              

 三、代辦繼承：

          被繼承人死亡，其繼承人如未辦理繼承登記，債權

     人無法就債務人 之財產執行查封、拍賣而獲得債務之清

     償。於此狀況下債權人得依民法第 242 條之規定「債務

    人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己名

    義，行使其權利 」。並依強制執行法第五條第二項「強

    制 執行開始後，債務人死亡者，應對其遺產續行強制執

    行。」及第11條 第三項「債務人因繼承、強制執行、徵

    收、法院之判決，於登記前已 取得不動產物權者，執行

    法院得因債權人之聲請，以債務人費用，通 知登記機關

    登記為債務人所有後而為執行。」                            

        ..............................撰文: 美村地政士 莊吉安 .................................                   

租地建屋與所得稅  (撰文: 美村房地產地政士莊吉安)
民國94年間，有相鄰之三筆土地，一同出租予某自然人，雙方就租金、租賃期間合意後簽訂土地租賃契約書，由承租人出資，以出租人名義申請建照建築房屋，承租人於租賃期滿時即應拆屋還地。於94年底建築完竣，取得使用執照，並以出租人三人之名義辦理建物所有權第一次登記。

    承租人於是著手辦理營利事業登記，於餐廳開業時，賓客雲集，門庭若市，租賃雙方把酒言歡，喜氣洋洋。經過數月後，生意漸走下坡，兼以股東之一往生，在入不敷出，資金日漸流失下，股東之一兼餐廳負責人，以其具有營業稅、營利事業所得稅之專業知識下藉故拖延，拒不辦理房屋租賃契約公證，提出條件希望出租人降低每月之租金，或支付房屋之建造成本予承租人，租賃期滿時不需拆屋而將房屋交付出租人使用、管理或處分，否則將依其實際房屋之建造成本向國稅局列報費用，以增加出租人該年度之房屋租賃所得而增加綜合所得稅。承租人賴以威脅出租人之理由，係依財政部82年06月22日台財稅第821489474號函等之解釋令(註一)，為租地建屋所實際支付之工程造價，應依其各該年度支付之工程造價，歸課土地出租人各該年度之租賃收入，出租人應於次年度申報綜合所得稅。

    出租人收到承租人表示之意思後，心中甚為煩惱，唯恐出租人不會同辦理房屋租賃契約公證，日後會橫生枝節，且如承租人所言，依營建實際支出工程造價列為其該年度之實際租賃所得，當年度之所得稅適用稅率將達30%，所得稅負擔不少。

    出租人於是來本所與本人研商，經與出租人所聘請之會計師、本人所認識之會計師，與國稅局之退休人員電話或當面請教後，又從網路上搜尋與所得稅法第十四條相關之行政解釋令，所得到之答案均如同承租人所言，全部之實際支付工程造價如屬同一年度支出，則應列為該年度出租人之租賃所得
。然依商業會計法、所得稅法及營利事業所得查核準則相關之規定，建築物係屬固定資產，應依其耐用年數、按年提列折舊費用，自當年度之營利事業所得中扣除。因此，租地建屋以承租人出資興建，建築物於租賃期限屆滿時如歸出租人所有，亦應依商業會計法，所得稅法之規定，將建築物之營建成本，分攤於土地租賃期間內，作為出租人各該年度之房屋租賃所得，始符合商業會計法之立法精神，及依實際所得課稅之精神。將此法律規定向出租人說明、分析並研究後，出租人決定不受承租人之威脅而降低租金，或給予承租人建物補償費。

   於5月間申報94年度之所得稅，乃依建物使用執照之建物價格除以土地租賃期間，做為當年度之租賃所得申報所得稅，次年接獲國稅局之補稅通知，係以94年度所支付實際工程造價核算出租人之租賃所得核課所得稅。適逢96年3月16，財政部以該解釋令所規定之課稅時點及金額各界持有不同見解而產生許多行政救濟案件，財政部遂以台財稅第09604517910號函（註二）重新解釋，租地建屋不再將房屋實際支付之工程造價作為當年度之租賃所得，而應依建物之營建總成本分攤於租賃期間中，於減除必要損耗及費用後，核算各年度租賃所得。如此才能符合稅法攤提折舊費用之規定，及依實際所得課稅之精神，爰依此向國稅局台中分局民權稽徵所申請復查而獲免稅處分。

（註一） 依據財政部82年6月22日 台財稅字第821489474號函規定，某證卷公司與地主訂定土地租賃契約，並約定於承租期間以土地出租人之子名義為房屋起造人及所有權人，建造房屋供該公司無償使用十三年，則該房屋之建造成本，應認係承租土地之對價，與支付租金之性質相同，應按各該公司於各該年度實際支付之工程造價，歸課土地出租人之租賃收入。惟上揭由承租人代付之工程款項，其給付對象並非出租人，給付時可免依所得稅法第八十八條規定扣繳所得稅，但應依同法第八十九條第三項規定列單申報免扣繳憑單。

（註二）依據財政部96年3月16日 台財稅字第09604517910號令規定：土地承租人於承租之土地上自費建屋，將建物所有權登記為出租人（包含個人或營利事業）所有，並約定租賃期間由承租人使用該房屋，土地出租人應依建物之營建總成本，按租賃期間平均計算各年度租賃收入加計當年度收取之現金為其租賃收入總額，於減除必要損耗及費用後，核算各年度租賃所得。但在原訂租賃期間內，依建物之營建總成本平均計算各年度租賃收入，如遇有解約或建物出售時，應就剩餘租賃期間應歸屬之建造成本歸課土地出租人租賃契約解約年度或建物出售年度之租賃所得。

財產交易所得之複查 (撰文: 美村地政士莊吉安)

     又到綜合所得稅申報之時，依所得稅法第一條之規定：「 所得稅分
為綜合所得稅及營利所得稅。」，而綜合所得稅依同法第 14條之規定：
計有財產交易所得等十類所得應依法申報繳納所得稅。茲就其中不動產
之財產交易所得應如何認定其所得額，並申報所得稅，就實務方面如何
申報說明如下：

依所得稅法第十四條之規定，其中第七類所得為財產交易所得：
凡財產及權利因交易而取得之所得

    一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價
        額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉
        該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

　　二、財產或權利原為繼承或贈與而取得者，以交易時之
        成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產或權利
        之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支
        付之一切費用後之餘額為所得額。

　　三、個人購買或取得股份有限公司之記名股票或記名公
        司債、各級政府發行之債券或銀行經政府核准發行
        之開發債券，持有滿一年以上者，於出售時，得僅
        以其交易所得之半數作為當年度所得，其餘半數免
        稅。

    於出售房屋時之成交價額及成本費用，依所得稅法施行
    細則第十七之二條明文規定：

    個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之
  證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第十四條第一項
  第七類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵
  機關得依財政部核定標準核定之。

    前項標準，由財政部各地區國稅局參照當年度實際經濟情
  況及房屋市場交易情形擬訂，報請財政部核定之。（如下附表）

   九十四年度個人出售房屋 財產交易所得標準

     就前述之規定，即知房屋出售時的計算標準：

（一）係以其出售價格扣除出售時所負擔之各項稅捐費用
    後之餘額為出售淨額，再減掉其買進價格、買進時
    所負擔之各項稅捐費用、持有期間房屋之改良費等
    成本後，即為其房屋財產交易所得。

（二）如未保留或提出買進或賣出價格證明文件，則依財
     政部所訂之個人出售房屋財產交易所得標準為準
     ，按房屋評定現值一定比例計算核定。

      現以一實例說明如下：

        某一所有權人因資金週轉不靈，於民國 92年間名
    下財產被債權人查封，於民國 94年間位於苗栗市之透
    天房屋一棟及位於台中市之大樓兩戶被拍定。而於民國
    96年 03月間收到財政部國稅局所核發之補稅通知書，
    應補繳財產交易所得稅約新台幣二十萬元，經詢問國稅
    局後，方知國稅局係均以房屋評定現值，按財政部所訂
   個人出售房屋 財產交易所得標準，核定其財產交易所得
    。

              經與業主洽談後，才了解被付諸拍賣房屋之取得狀
    況，苗栗之房屋係二十多年前自地自建，但未保留營造
    費用等收據；而台中之房屋係向建設公司購買，尚保存

    承買時之房屋買賣契約書。隨即依上述之規定，分別計
    算財產交易所得：

    （一）將兩處之房屋均以房屋評定現值計算財產交易所
         得。

    （二）一處以房屋評定現值計算財產交易所得，一處以
         賣出價格減掉買進價格計算財產交易所得。

    如下附表，得知經計算結果，以第二案申報財產交易所得，
   即不需補繳財產交易所得稅新台幣二十萬元。隨即備齊
   相關文件向國稅局申請更正，經國稅局書面審查後，以同一
   年度有二棟以上房屋出售時，其財產交易所得均應依同一標
  準申報，不得採用不同標準申報為由，通知業主如欲主張以
  賣出價格減掉買進價格計算財產交易所得時，應檢附二十多
  年前自地自建房屋之營造費用收據辦理，否則均應依房屋評
  定現值計算財產交易所得。

     然所得稅法並未就同一年度有二棟以上房屋出售時，其財產
交易所得應依何標準申報有所規定，而依所得稅法施行細則第
十七之二條規定：「個人出售房屋，如能提出交易時之成交價
額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法
第十四條第一項第七類規定核實認定；其未申報或未能提出證
明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。」亦未就同
一年度有二棟以上房屋出售時，應採同一標準申報之規定。因
此國稅局就所得稅法及其施行細則所未規定者而加諸於納稅義
務人之義務應屬無據，且違反憲法第十九條「人民有依法納稅
之義務」及中央法規標準法第十一條「法律不得牴觸憲法，命
令不得牴觸憲法或法律」之規定，因此乃依法向國稅局申請複
查。

    經數度以電話和國稅局承辦人員溝通及補送相關證件後，國
稅局終於另行核發綜合所得稅核定通知書，將前述財產交易所
得扣除財產交易損失，並撤銷應補繳約新台幣二十萬元整所得
稅稅款之原處分，而使納稅義務人之權利能獲得法律之充分保
障。

          ~~~~~~~~~~~~~~~如要複製 引用請註明出處  ~~~~~~~~~~~~~~~

胎兒應否繼承債務?

        據報載有一女兒於其父親死亡時，為自己跟長子向法院辦理拋棄繼承，當時並又懷孕八個月，曾當面請教法官胎兒要不要辦理拋棄繼承，法官認為此事尚有爭論，因此當胎兒出生後三個月，她就向法院聲請拋棄繼承而被法院以逾二個月為由而被駁回，請問如果胎兒的外祖父有債務壹仟萬元時，胎兒應否負擔此債務。

        依民法第六條規定：人之權利能力始於出生，終於死亡。而所謂權利能力，係指享受權利、負擔義務之資格。民法1147、1148條分別規定：繼承因被繼承人死亡而開始，繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務。民法第七條規定：胎兒以將來非死產者為限，關於其個人利益之保護，視為既已出生，而所謂出生係指胎兒落地並有呼吸而言。

       綜上所述，被繼承人死亡時，胎兒尚未出生，則依民法第六條規定，此胎兒並無權利能力，亦即沒有享受權利、負擔義務之資格，但法律為了保護胎兒，才特別訂立關於胎兒個人利益之保護，視為既已出生。然法律並未規定胎兒應負擔債務之義務，故該胎兒不應負擔外祖父之債務，因其係於外祖父死亡後才出生，依法並無權利能力，當然無繼承權而不應負擔債務之義務亦不需拋棄繼承權，但為保護胎兒個人利益，則例外視為既已出生而得繼承財產。

                    文章作者:美村代書(地政士)-如要複製 引用請註明出處  

夫妻剩餘財產差額分配請求權 (撰文: 美村地政士莊吉安)

壹、前言：

         男女因結婚而組織家庭，婚後因工作、繼承、受贈等原因而有
     所得、取得財產或負擔債務。夫妻婚後如未以契約訂立夫妻財產制
     者，則依民法第 1005 條規定適用法定財產制，但夫妻亦得以契約
     訂立「約定財產制」，約定財產制可分共同財產制與分別財產制。

貳、夫妻剩餘財產差額分配請求權：

         為了貫徹男女平等之精神，保障未出外工作而從事家務、教養
     孩子之ㄧ方，於法定財產制關係消滅後，生活不陷於困頓，乃於民
     法親屬編增訂 1030 之1條，適用法定財產制之夫妻，於法定財產
     制關係消滅時，生存之一方可就他方之剩餘財產請求分配，除了保
     障其日後生活外，亦可減輕遺產稅之負擔，茲分述如下：

         民法第1030 條之1 規定：法定財產制關係消滅時，夫或妻現
     存之婚後財產，扣除婚姻關係存續中所負債務後，如有剩餘，其雙
     方剩餘財產之差額，應平均分配。但下列財產不在此限：

   一、因繼承或其他無償取得之財產

  二、慰撫金

 依前項規定平均分配顯失公平者、法院得調整或免除其分配額。

 第一項請求權不得讓與或繼承。但已依契約承諾，或已起訴
    者，不在此限。
 第一項剩餘財產請求權，自請求權人知有剩餘財產之差額時起，二年
 間不行使而消滅，自法定財產制關係消滅時起，逾五年者，亦
 同。

叁、本條所謂法定財產制關係消滅有下列情況：

一、夫妻之一方死亡

二、夫妻離婚

三、夫妻之一方破產，其夫妻財產制，當然成為分別財產制。

四、法院因夫妻之一方聲請而宣告改用分別財產制。

五、法院因債權人之聲請而宣告改用分別財產制。

六、夫妻以契約約定為分別財產制。

     肆、本條所謂其他無償取得之財產，包括受贈取得之財產；而慰
     撫金係指因名譽受損或隱私被侵犯等原因而獲得之賠償金。

     伍、剩餘財產權差額分配請求實例：        

    依照   第三點法定財產制關係消滅之情況，有必要主張剩餘財產權差額
    分配請求權之情況為第一項、第二項，本文僅就與遺產稅申報有
    關，夫妻一方死亡之情況下，生存之配偶如何主張加以說明：

  一、被繼承人妻死亡時之遺產如下：

     被繼承人妻之剩餘財產如下：

  1200萬+600萬+24萬+140萬+160萬+100萬+440萬-100萬=2564萬

    二、生存配偶之財產如下：

  生存配偶之剩餘財產如下：

  200萬+200萬+50萬+100萬+20萬－70萬=500萬

  被繼承人妻之剩餘財產－生存配偶之剩餘財產=夫妻剩餘財產之差
  額
                          2564萬 －   500萬      =2064萬

  夫妻剩餘財產之差額應平均分配之， 2064萬÷2＝1032萬

  亦即夫可自妻之遺產總額3272萬中請求給付1032萬

  夫可請求金額佔妻剩餘財產之比例1032萬÷2564萬＝40.25％

  公共設施保留地應歸屬夫部份之金額1200萬×40.25％＝483萬 

  公共設施保留地應歸屬妻部份之金額1200萬×59.75％＝717萬

  依都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地，因繼承而移轉
  者，免徵遺產稅。

   妻之遺產總額如下：

（1200 +600 +700 +8 +24 +140 +160 +100+440－100+180－717）萬
   =2735萬

   A、夫如主張妻之剩餘財產請求權時，其遺產總額可扣除1032萬

      現假設其有四位子女參加繼承，夫亦繼承，則遺產淨額如下：

   遺產總額免稅額配偶扣除額子女扣除額喪葬費剩餘財產差額分配遺產淨額

   （2735－ 779   －445     －180   －111    －1032）萬＝188萬

   遺產稅為188萬×7％－63500＝68100元

   B、夫如未主張妻之剩餘財產請求權時，其遺產總額不可扣除1032
  萬，但公共設施保留地金額可全部扣除1200萬，則遺產總額與淨額
  如下：      
                               妻之遺產總額如下：

   （1200+600 +700 +8 +24 +140 +160 +100+440－100+180）萬=3452萬

                               妻之遺產淨額如下：

   遺產總額免稅額配偶扣除額子女扣除額喪葬費公設用地  遺產淨額

  （3452－ 779  －445    －180     －111 －1200）萬＝737萬

   遺產稅為737萬×20％－731500＝742500元

   主張剩餘財產請求權時，只要繳納遺產稅68100元，而未主張剩餘財
   產請求權時，則要繳納遺產稅742500元，故可節省遺產稅674400元。

陸、特別提醒與關心

       目前很多人於其親屬瀕臨死亡之際，為了少繳遺產稅，從道聽塗
   說所獲知之訊息，誤認為將其存款領出就可少繳遺產稅，殊不知於
  死亡前短暫時間，巨額存款因不明原因而減少時，國稅局會要求繼
  承人提出合理說明，如理由不充分且未提出具體證據時，該減少之
  金額仍會計入遺產課稅。
 被繼承人死亡前之存款，繼承人之反應行為通常有下列三種：

  一、存款依本案方式仍在被繼承人帳戶內

  二、存款轉到子女名下帳戶，造成死亡前二年內贈與，而應繳納贈與
          稅

              440萬元×16％－337300元＝366700元

            此440萬應併入遺產計稅，但可扣除已繳之贈與稅。

  三、存款轉到配偶名下帳戶

    被繼承人妻之剩餘財產－生存配偶之剩餘財產=夫妻剩餘財產差額

               （2564－440）萬 － （ 500＋440）萬   =1184萬

    夫妻剩餘財產之差額應平均分配之， 1184萬÷2＝592萬

    亦即夫可自妻之遺產總額3272萬中請求給付592萬

    夫可請求金額佔妻剩餘財產之比例592萬÷2124萬＝27.87％

    公共設施保留地應歸屬夫部份之金額1200萬×27.87％＝334萬

    公共設施保留地應歸屬妻部份之金額1200萬×72.13％＝865萬

    妻之遺產總額如下：

（1200 +600 +700 +8 +24 +140 +160 +100+440－100+180－865）萬
  =2587萬
   A、夫如主張妻之剩餘財產請求權時，其遺產總額可扣除592萬

      現假設其有四位子女參加繼承，夫亦繼承，則遺產淨額如下：

 遺產總額免稅額配偶扣除額子女扣除額喪葬費剩餘財產差額分配遺產
 淨額   （2587－ 779   －445     －180   －111    －592）萬＝480萬

   遺產稅為480萬×11％－197100＝330900元

   存款440萬轉至生存配偶帳戶名下應繳遺產稅   330900元

   存款440萬仍在被繼承人妻帳戶名下應繳遺產稅  68100元

   因此錯誤之認知與行為將多繳遺產稅262800元

  柒、結論

        法律不一定保障好人，但法律保障懂得法律之人卻是千真萬確的
 在此法令如牛毛、知識爆炸的時代，個人常因時間、知識、精神的關係
 而  無法精通各項事務，為了能讓自己的權利獲得保障並合法節稅，因
 此，如遇到法律、地政或稅務等問題，應多請教專業人士，才不會多花冤
 枉錢，並能合法節省巨額稅金。
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~如要複製 引用請註明出處  ~~~~~~~~~~~~~~~~~~

訪 談 主 題：如 何 節 稅 ?

壹、自我介紹

   本人叫做莊○○ 從事地政士（即土地代書）業務已達27年，為地政士及不動產經紀人考試及格，目前於台中市西區美村路開設美村地政士事務所並設有地政士網站。

貳、為何要繳稅 ?

   政府為教育國民，要花很多錢蓋學校，聘請教師；為提升我們的生活品質，就要建公園、開馬路；九二一大地震、颱風...造成很多房屋倒塌道路橋樑損毀、土石流及大量農產品毀損，這些都需要政府花數十億的錢來進行重建與補助，那可是一筆很大的數目喔！政府為達成這些工作，向人民徵收的錢就是租稅。

叁、國稅和地方稅有什不一樣？

國稅 : 稅收歸中央政府即為國稅，依財政收支劃分法，應提撥部分統籌分配給地方。
      有關稅、（綜合、營利事業）所得稅、遺產與贈與稅、期貨交易稅、證卷交易稅、營業
      稅、貨物稅、煙酒稅、礦區稅等九種
直轄市及縣市稅：稅收歸地方政府即為地方稅，依財政收支劃分法，應提撥部分上繳中央。
      有印花稅、使用牌照稅、土地稅、契稅、房屋稅、娛樂稅、特別稅課等七種

肆、節稅、避稅、逃稅的差異？

   1、節稅是符合道德及合法的：

          納稅義務人依稅法的規定申請免稅或減稅來減輕租稅的負擔，叫做節稅。節稅是
      合法 的，也是道德觀念所容許的，是法律所保障的行為。

   2、避稅雖不違法但鑽法律漏洞而不符道德規範：

          納稅義務人因為稅法規定不週延而鑽法律漏洞，來規避應納的稅捐。這種行為雖
      不違法，但是它用取巧的方式來少繳稅，造成政府稅收的流失，是違反立法精神，是
      不道德的。投保壽險，或是投保兼具保本、投資多重功能的投資型保單，是現代人常
      用的理財方式，不少保險業務員在行銷時也強調保險所具有的「節稅」功效。但國稅
      局近期正緊盯納稅人藉投保「避稅」行為，尤其是被繼承人死亡前短期內投保大量金
      額情形，國稅局將嚴加查緝。
          國稅局最近查出一個案例，老父在死亡前不久借錢去買人壽險，約定受益人是兒
      子，經國稅局調查發現，兒子是公司負責人，所得很高，國稅局認定父親如果沒有這
      筆保險，並不會對兒子的經濟情況有所危害，也不會因失去父親而頓失依靠，因此判
      定此乃避稅行為，兒子所獲老父過世的保險金，不得適用遺贈稅法免稅規定。

      公設地假贈與真避稅 全面清查

　　      由於公共設施保留地的贈與可以免課徵贈與稅，亦免納土地增值稅，故利用公共
      設施保留地贈與，再以現金買回，進行財產移轉的避稅規劃手法常常發生，國稅局已
      經展開追查，凡是民國92年7月2日後的贈與案件，未辦理贈與稅申報者，除補稅外，
      一律再加罰一倍罰鍰。並清查已經在7月1日 以前完成過戶的贈與案件，仍要補稅但
      不處漏稅罰鍰。財政部認為，這類贈與行為實質與直接贈與現金、建地等應稅財產並
      無不同，各國稅局應就實質贈與移轉的財產，如現金或有價土地等，依遺產及贈與稅
      法第4條第2項規定課徵贈與稅。　　

   3、逃稅是既違法又不符道德規範：     

          納稅義務人故意或無意中違反稅法規定，以致未繳或少繳應繳的租稅的行為。
      比較常見的型態在營業稅方面有漏開發票、跳開發票等；在所得稅方面有少報收入、虛報
      薪資、虛報扶養親屬等；遺產稅方面則是虛列債務等，這些行為不但破壞課稅制度，影響
      政府課稅收入並造成納稅的不公平，而會受到法律制裁。
          逃稅要付出的代價是補稅和加數倍罰鍰，如果是以詐術或不正當方法逃漏稅捐的，不
      管納稅人或教唆者、幫助者都可能被移送司法單位判處刑罰。

       民法第1030之1條法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係

       存續中所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但左列財產

       不在此限：

       一、因繼承或其他無償取得之財產。

       二、慰撫金。

       因此被繼承人之遺產如太多，其配偶可主張夫妻剩餘財產請求權，就雙方剩餘財產

       之差額平均分配之。假設被繼承人之遺產扣除債務後為3000萬元，配偶之財產扣除

       債務後為100萬元，雙方之差額為2900萬元，則生存之配偶可請求分配1450萬元，

       被繼承人之遺產則減少為1450萬元，而以1450萬元課遺產稅。

       但應特別注意者，千萬勿於被繼承人死亡前，將其銀行之定期存款領出轉存到配偶之

       銀行帳戶內，此項動作視為夫妻贈與，而被繼承人死亡前二年內之贈與應併入遺產計

       算，故被繼承人之遺產並未減少，反而減少剩餘財產，且又使配偶之剩餘財產增加，

       使配偶減少對被繼承人剩餘財產請求之金額，而多繳交一筆龐大的遺產稅。

談拋棄繼承權與代位繼承(撰文: 美村地政士莊吉安) 

最近本所承接甚為複雜的銀行代辦繼承案件，牽涉到代位繼承權問題該案因債務多於財產，繼承者未辦繼承而由債權銀行代辦繼承，因案例特殊複雜在此不談，我們簡化的來談談債務600萬元每人之應計分為多少？

問：妻子以丈夫名下之不動產向金融機關抵押貸款，債務人為妻子，然後移轉予妻弟，可否主張買
        賣而免繳贈與稅。

答：可主張買賣而免繳贈與稅，方式有二：

壹、妻弟如有資金來源證明，且有價款之支付證明，即可主張買賣。

貳、可主張以該棟房屋之貸款來支付房地價款，但妻弟應有所得來源，及應於取得所有權後三個月
        內，辦妥以妻弟為債務人之抵押權設定登記，流程如下：

(一)    移轉前：應檢附土地登記簿謄本，貸款餘額證明書，先申報贈與稅，國稅局會先核發同意
                          移 轉證明書並列管。

(二)    移轉中：新所有權人以其名義為債務人向金融機關辦理抵押權設定登記(並填具匯款同意書)

(三)    移轉後：

1.     貸款核撥後，償還原所有權人之貸款。

2.     檢附抵押權設定登記後之登記簿謄本，抵押權設定契約書、借據、匯款同意書送國稅局。

3.     辦理丈夫代位妻子之清償原有貸款之贈與稅申報。

4.     取得夫妻不計入贈與總額證明書。

5.     結案
                         
                                      ~~~~~~~~~~~~~~如要引用請註明出處~~~~~~~~~~~~

      我愛種花草自種自用以最環保有機的方式來種植
雖然產量不多但花草的生長變化常常讓我驚奇
是我的休閒新生活之ㄧ能美化家園
也方便與朋友分享小盆栽，除此之外家裡開設 美村地政士事務所
代書業芝麻瑣事繁多也需要幫忙，格友們的部落格有很多相當不錯!
格友分享的很多!真是獲益不少，讓我更學然後知不足!我有空就會去逛!
我會不定期把它收集起來 連結在我搜集的部落格 裡
方便自己， 也方便愛花草或手工藝的朋友
另外朋友們如有房地產的登記過戶或節稅方面的問題
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    (一) 三十多年經驗豐富的資深代書(地政士)
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  台中市西區美村路一段635號

                                                           營業項目：
                                   (一) 土地登記 買賣 繼承 貸款 共有物分割
                                   (二) 地政諮詢 土地疑難問題之解釋與處理
                                   (三) 節稅規劃 增值稅 遺產稅 贈與稅之節稅
                                   (四) 專業法拍 代標 產權過戶及點交
                                   (五) 非訟事件 法院公證 提存  法人登記
                                   (六)房地產仲介及 商標登記
                                   (七)其他房地產有關的服務 

     
       

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